買房對于普通家庭來說，是人生大事。簽署買賣合同后，總有人會遇到各種各樣的原因，導致最終無法辦理過戶，比如買受人辦理銀行貸款，突發(fā)遇到限購限貸政策，房價暴漲賣家覺得賣虧了要違約，買家覺得買虧了想反悔，房產(chǎn)被司法凍結(jié)無法轉(zhuǎn)讓等各種五花八門情況。

法妞網(wǎng)友咨詢：

【資料圖】

房屋買賣合同糾紛如何確定違約金數(shù)額？

楊孝業(yè)律師解答：

在房屋買賣合同中，違約責任是必不可少的條款。買賣房屋關(guān)乎雙方重大財產(chǎn)處置、居住生活、子女就學等一系列問題。為了保障雙方的權(quán)益，約定10%甚至20%的違約金非常普遍。約定違約金是為了督促合同雙方履行義務、懲罰違約行為，雙方對違約金的比例或數(shù)額達成一致，也是自愿的。按理說，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，就應該按合同辦事。

約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院予以適當減少，這是合同法及其司法解釋的明確規(guī)定，也是法律賦予當事人的權(quán)利。但調(diào)整違約金必須由當事人提出，否則法院原則上不會主動調(diào)整。

楊孝業(yè)律師補充：

事實上，違約金不僅可以調(diào)低，還可以調(diào)高。如果當事人舉證證明自己的損失比較大，也可以提出調(diào)高違約金。司法實踐中，還有很多當事人，因為損失比較大，所以在訴訟中不主張違約金，而是直接要求對方賠償損失。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

《民法典》第585條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。